De planningpraktijk is altijd een reflectie van de cultuur en politieke orientatie van het betreffende land, en in New York, de capital of capitalism, gaat planning er nogal anders aan toe dan in het relatief socialistische Nederland. Een mooi voorbeeld zijn de recente ontwikkelingen in Brooklyn, ontwikkelingen die perfect geillustreerd worden door wat er zich momenteel in de wijk Williamsburg afspeeld.
Brooklyn is traditioneel een vrij zwarte borough, een borough die zeker een paar sjieke wijken kent waar de hogere inkomens wonen, maar over het algemeen kun je stellen dat de gemiddelde Brooklynite niet veel uit te geven heeft. Tot zo ongeveer 15 jaar geleden was het 1 van de meest onveilige gebieden van de V.S., een klassiek voorbeeld van de ghetto's. Maar sinds zo'n 15 jaar geleden is Brooklyn steeds meer in trek geraakt. Kunstenaars, ontwerpers, en jonge studenten uit de suburbs van heel Amerika, maar recentelijk ook hedge fund managers werkzaam op Wall Street, zijn plots allemaal geinteresseerd in een apartement in Brooklyn. En geef ze eens ongelijk, want Brooklyn ligt dichtbij Manhattan waar de werkgeledenheid te vinden is, en Brooklyn heeft de charme van een oude stad met zijn rijtjeshuizen en kleinschalige wijken, en relatieve rust (vergeleken met Manhattan).
Zij trekken en masse naar deze borough, en als gevolg hiervan drijven zij de huur omhoog. Dit is omdat de vastgoed ontwikkelaars nu voor hen bouwen; zij weten dat deze nieuwe groep bereid is diep in de buidel te tasten voor een woning in Brooklyn. Door dat er allerlei nieuwe, dure, moderne appartemententorens verschijnen in Brooklyn, gaat ook de huur van woonruimte in de bestaande woningvoorraad omhoog. De orginele, armere bevolking is zodoende steeds minder in staat om in Brooklyn te blijven. Dat Manhattan een "playground for the rich" is, wisten we allang, maar Brooklyn gaat ook steeds meer die kant op. Zo wordt er volop gebouwd in Williamsburg, de ene appartementen toren na de andere gaat de lucht in. De gemeente speelt zulke ontwikkelingen in de hand omdat zij graag rijke inwoners aantrekt. Zoals de meeste gemeenten kampt ook NYC met een enorm budget tekort en zodoende poogt de gemeente meer rijke inwoners aan te trekken, die meer belastinggeld binnen brengen. Het is de gemeente allemaal om de dollars te doen.
Wat is de rol van de planoloog in dit proces? De City Planners op City Hall (de lui bij de lokale overheid dus, voor alle duidelijkheid) werken als facilitators van dit proces. Zij maken het vastgoed ontwikkelaars zo makkelijk mogelijk om nieuwe appartementen torens te bouwen. Er is een zoning map (bestemmingsplan) die aangeeft welke vorm van woningbouw is toegestaan op elk perceel grond in de stad. Als de bouwplannen van de vastgoed ontwikkelaar overeenstemmen met het toegestane grondgebruik zoals vastgelegd in de zoning map, kan er direct met de bouw begonnen worden zonder coordinatie met de gemeente. De cru is echter dat de gemeente zijn zoning map grondig aan het herzien is; zojuist heeft de gemeente zijn 100ste 'rezoning' geviert. Het geschied dikwijls dat percelen die voorheen alleen laagbouw (rijtjeshuizen, de traditionele woningbouw van Brooklyn) toestonden, worden 'geupgrade', zodat er een hogere woningdichtheid wordt toegestaan. Hiermee staat het ontwikkelaars vrij om rijtjeshuizen op te kopen en appartementen torens te bouwen.
Ook Williamsburg heeft recentelijk een re-zoning gehad. Deze re-zoning staat de bouw van hoge appartementen torens aan het waterfront (de East River) toe. Een historisch significant bouwwerk, de suikerfabriek van Domino, wordt ook opnieuw ontwikkeld. Een deel van de fabriek blijft behouden, de meerderheid van het perceel gaat naar hoogbouw. De vastgoed ontwikkelaar in kwestie, CPC-R, hield zondag een open dag op locatie; er waren plannen ten toon gesteld over hoe het gebied ontwikkeld gaat worden. Op uitnodiging van een werknemer bij die ontwikkelaar en tevens klasgenote van mij was ik aanwezig op die voorlichtingsmiddag. Wat CPC onderscheid van de meeste vastgoedontwikkelaars is dat zij een deel van de appartementen reserveren voor lagere inkomens, oftewel, een portie van alle woningen wordt ontwikkeld als 'affordable housing'. Dessalniettemin klagen de buurt bewoners van Williamsburg steen en been, zo waren er een aantal demonstranten aanwezig bij de open dag van CPC.
Zij menen dat de nieuwe bewoners nog meer forenzen brengt naar hun metrolijn, de L-train. Ze vrezen dat de in hun ogen peperdure appartementen de huren in de rest van de wijk omhoog zullen drijven (daarmee raken de lage en midden- inkomens hun woonruimte kwijt). De torens nemen tevens hun zonlicht weg. En ze menen ook dat er minder openbare ruimte per inwoner zal zijn. Noem ze NIMBY's, want zelfs als een ontwikkelaar eindelijk eens wat betaalbare woonruimte ontwikkeld, is het nog niet goed. De auteur John Friedmann zegt hierover het volgende:
It is the common experience of humanity, however, that the new will be resisted, not because it is new, but because it threatens to displace something that already exists.
De vergelijking van het Nederlandse, zeer sociale systeem en het Amerikaanse, kapitalistische systeem geven mij zeker food for thought. De New Yorkse wijze van planning heeft zeker zijn voordelen. Zo wordt het maximale nut uit elk perceel grond gehaald; zodra ontwikkeling van een perceel economisch rendabel is, wordt dat perceel ontwikkeld. Geen stukje bruikbare grond blijft onbenut, en zonder deze aanpak hadden we vandaag de dag zeker niet de indrukwekkende skyline die ik zo bewonder. Voor een hoogbouw fan als mijzelf is het geen kwalijke zaak dat er zoveel torens verschijnen, ik vindt dat juist iets wat bij een stad hoort. De keerzijde van de medaille is echter dat 'het recht van de sterkste' geldt; of beter gezegd, het recht van de rijkste. De armere inwoners van New York hebben geen poot om op te staan. Dan doet Nederland het beter met zijn sociale woningbouw die zelfs door mijn hoogleraren City and Regional Planning op Pratt worden beschreven als 'the best social housing system in the world'.
Groeten van uw correspondent voor 'all things Ruimtelijke Ordening' uit New York.
R.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten